Приобретение Недвижимости в США Иностранцами

Приобретение Недвижимости в США Иностранцами

В этом посте я рассмотрю некоторые правовые вопросы связанные с приобретением недвижимости в США иностранцами которые не являются постоянными жителями в США. Иностранцы недвижимость в США приобретают в различных целях: (1) для личного пользования или пользования родственников и друзей, (2) для получения дохода - сдачи в аренду и последующей продажи, (3) как запасной аэродром в случае будущей иммиграции.

Виды недвижимости в США:

Oтдельно стоящие дома (single-family home). Преимущества - хозяин барин и в них меньше ограничений на перепланировку, изменение внешнего вида, и тд.  Как правило нет платы за обслуживание как в кондоминиумах (maintenance fee). Как правило есть земельный участок. У домов как правило отдельные системы кондиционирования/отопления/нагрева воды.

Таунхауз (Townhouse).  Это строение разделенное на несколько отдельных жилых помещений, и которые имеют некоторые общие элементы. Например, как правило делят стены, могут  делить системы кондиционирования/отопления/нагрева воды. Как правило, земельный участок если есть, то очень маленький.

Кондоминиумы (Condo).  Строго говоря, кондоминиум это форма совместного владения имуществом. И отдельно стоящие дома, и таунхаузы могут быть кондоминиумами. Но большинство людей под кондоминимумами подразумевает квартиры в много-квартирных домах. У каждого кондоминиумама есть управляющий совет, в который выбирают некоторых владельцев. Этот управляющий совет решает какие будут правила, сколько надо собирать денег с владельцем, и как это деньги тратить. В кондоминиумах как правило много ограничений. Например, могут быть ограничения на цвет занавесок, могут быть ограничения на домашних животных, могут быть ограничения на установку спутниковых тарелок, и тд. В кондоминиумах может быть бассейн, спортзал, общий сад. За поддержание кондоминиума надо будет платить за обслуживание (maintenance fee, or Homeowner's Association Fee, HOA)

Кооператив (Co-op). Эта форма распространена в Нью Йорке. Очень похожа на кондоминиум. Разница - стоимость co-op квартир как правило ниже, но месячные выплаты как правило выше чем в кондоминиуме.

Кондо-отель.  Вы покупаете комнату в отеле.  Когда вы там не живете, она сдается в наем, и вы получаете определенную прибыль от этого. Недостаток - там нельзя хранить личные вещи. У некоторых есть так называемые owner's closet куда можно положить некоторые личные вещи, но слишком много не поместиться.

Покупка Иностранцами 

Для иностранцев, никаких ограничений на покупку недвижимости нет.  Но, сам по себе факт владения недвижимостью не дает никаких преимуществ при иммиграции или при получении визы в США.  

Есть определенные программы для инвесторов которые позволяют инвесторам вложить от $500,000, и в результате получить вид на постоянное жительство в США. Некоторые из этих инвестиционных программ рекламируют себя так что  в результате инвестиции в 500К инвесторы получают грин карту и жилье.  Я с опаской отношусь к подобным обещаниям. Дело в том, что для того чтобы получить грин карту через инвестицию, существует много различных условий. И я не уверен что просто  покупка недвижимости выполнит все эти условия.

Механизм Покупки

Как правило, для этого вам понадобиться реалтор. Реалторы в США как правило получают процент от суммы сделки, которую им платит продавец жилья. Покупатель напрямую реалторам не платит. У продавца и у покупателя обычно разные реалторы, хотя иногда бывает что один и тот же реалтор представляет и продавца и покупателя.

После того как вы нашли подходящий объект, реалтор помогает вам составить предложение на стандартном бланке в котором указаны цена, сроки, и все другие условия.  Это предложение отсылается продавцу, который отвечает либо согласием, либо контр-предложением.  В США принято торговаться о стоимости жилья, и как правило оно не продается за начальную стоимость. 

После достижения договоренности о всех условиях. начинается процесс покупки который длиться от двух недель до двух месяцев. Тут покупателю как правило потребуется нанять юриста для сопровождения этого процесса. На данном этапе проводятся инспекции жилья, проверяют если жилье было заложено, проверяют если были уплачены все налоги и другие взносы.

Последний этап это закрытие сделки которое проводиться как правило юристом продавца.  Он обязан убедиться что после закрытия сделки никто другой не сможет претендовать на эту собственность. Как правило, специальные страховые компании (title insurance) страхуют право владения этой недвижимостью.

Налоговые Последствия Владения Недвижимостью

Почти везде, местные власти берут налог на владение недвижимым имуществом.  Сумма налога как правило исчисляется как процент от рыночной стоимости недвижимости, но надо в каждом конкретном месте узнавать какие там налоги, и как их исчисляют.  Как правило этот налог от 0.5% до 1.5% в год от рыночной стоимости недвижимости.

Если недвижимость сдается в аренду, то доход от аренды скорее всего будет классифицирован как доход от предпринимательства в США.  Владелец недвижимости должен будет заполнить налоговую декларацию и заплатить налог с чистого дохода.  С дохода можно списывать расходов связанных с владением (налог на недвижимость, расходы на обслуживание, на некоторые ремонты, на страховку, проценты по ипотеке).  Также, можно списывать определенную сумму за амортизацию.  

При продаже недвижимости иностранцем находившейся во владении более года, в случае получения дохода от прироста капитала от недвижимости, иностранное физическое лицо будет облагаться налогом по 15% ставке на долгосрочный прирост капитала. Если стоимость недвижимости превышает $300,000, то покупатель обязан удержать 10% от стоимости и послать их в налоговую службу США. Продавец может вернуть эти деньги (или их часть) заполнив налоговую декларацию в конце года.

Недвижимость, которой владел иностранный гражданин, может подлежать налогообложению на наследство в случае смерти владельца. В настоящий момент ставка налогообложения на наследование достигает 35%, и под нее попадают все объекты недвижимости которые превышают в стоимости $60,000.  Чтобы избежать налог на наследованея, существуют различные схемы владения недвижимостью через корпорации, партнерства, доверительную собственность.

Источник: www.usataxlawyer.livejournal.com